Entscheidung AG Leipzig zu Mietspiegel 2022 - 06.12.24

Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig zum „Mietspiegel 2022“

Ende November traf das Amtsgericht Leipzig eine richtungsweisende Entscheidung: Erstmals bestätigte ein zuständiger Richter die volle Rechtmäßigkeit des Leipziger „Mietspiegels 2022“. Damit gilt dieses Dokument als verbindliche Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In der Praxis bedeutet das jedoch nicht, dass teure Privatgutachten zwingend notwendig sind, um strittige Mietfragen zu klären. Gleichwohl können derartige Mietwertgutachten in Einzelfällen durchaus hilfreich sein, wenn eine detailliertere Betrachtung des Mietpreisniveaus erforderlich ist.

Hintergrund: Streit um Höhe der Kaltmiete

Geklagt hatten zwei Personen, die im Juni 2023 eine 80 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung in Leipzig anmieteten. Die vertraglich vereinbarte Kaltmiete lag zunächst bei 739 Euro pro Monat. Doch die Mieter machten geltend, dass nach den Vorgaben des Mietspiegels und der Mietpreisbremse lediglich rund 534 Euro zulässig seien.

Der Richter kam schließlich zu dem Ergebnis, dass die sogenannte „Ausgangsmiete“ bei 509 Euro liegen müsse. Mithilfe eines erlaubten Aufschlags von acht Prozent bei Neuvermietungen ergab sich eine zulässige Kaltmiete von 559 Euro. Alles, was darüber hinaus bereits bezahlt wurde, muss der Vermieter laut Urteil erstatten.

Gericht stärkt den Mietspiegel 2022

Bemerkenswert ist, dass der auf Miet- und Wohnungseigentumssachen spezialisierte Richter den „Mietspiegel 2022“ im Gegensatz zu anderen Amtsgerichten anerkannte. In manchen früheren Fällen hatten Richterinnen und Richter in Leipzig wegen angeblicher Fehler im Datenerhebungsverfahren auf den Mietspiegel verzichtet. Stattdessen rieten sie den Parteien, sich zu vergleichen oder ein separates Gutachten einzuholen.

Der nun entschiedene Fall zeigt jedoch, dass das Amtsgericht den von der Stadt beschlossenen Mietspiegel als solide Grundlage ansieht, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Damit erhalten Mieter und Vermieter eine verlässliche Orientierung, ohne zwingend auf externe Gutachten zurückgreifen zu müssen. Gleichzeitig behalten solche Gutachten ihren Nutzen, wenn die örtlichen Gegebenheiten sehr speziell sind oder weitere Detailfragen geklärt werden sollen.

Keine Bindung für andere Gerichte

Obwohl das Urteil richtungsweisend sein könnte, sind andere Amtsrichterinnen und Amtsrichter nicht an diese Einschätzung gebunden. Theoretisch kann gegen das Urteil Berufung eingelegt werden. Ob weitere Gerichte sich dem Standpunkt anschließen oder eigene Wege gehen, wird die Praxis in den kommenden Monaten zeigen.